Борьба за недвижимость не бывает легкой

Борьба за дорогие московские  квартиры (борьба за недвижимость) бывает не только ожесточенной, но и порой очень затяжной. Наши суды не спешат решать вопрос в пользу добросовестного приобретателя. Особенно тогда, когда по ту сторону барьера стоит Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы.

О том, возможно ли добросовестному приобретателю «отбить» квартиры у города, я беседую с руководителем автономной некоммерческой организации (АНО) «Центр защиты жилья и жилищных прав» Светланой Гладышевой.

— Как люди попадают в неприятные ситуации?

— Они покупают квартиры, проверяют их, порой даже привлекают к этому делу риэлторов, но потом вдруг выясняется, что данная квартира мошенническим путем выбыли из фонда городского имущества. И Департамент подает иск в суд. Но не на мошенников, а на последнего приобретателя недвижимости.

— Но последний собственник квартиры может быть и добросовестным.

— Вот именно. Есть дело Абрамовой. Она купила квартиру, которая в собственности была более 3 лет, взяла ипотеку. И в чем она виновата? После смерти собственника квартира стояла долго пустой и никто ее судьбой не интересовался. Мошенники похитили ее и несколько раз перепродали. А где был Департамент, который обязан вовремя выявлять выморочные квартиры и оформлять их в собственность города и далее передавать очередникам и нуждающимся?

— Но Департамент как-то предупреждает, чтобы были осмотрительными?

— Предупреждает? Это мягко сказано. На сайте Департамента есть информация, как проверить добросовестность продавца. И один из способов — это зайти на фейсбук и проверить, есть ли там продавец. Если его там нет, то он поддельный. Нормально? А вот на каком сайте проверить, что Департаментом были подписаны договоры, в том числе и по приватизации по поддельным документам, а иногда и с мертвыми людьми — такой информации нет. Или как проверить, что нотариус выдал свидетельство на наследство по поддельным документам?

— Но все же департамент – это конкретные лица, которые отвечают за свой участок работы. Их потом как-то наказывают?

— Я об этом не слышала. Вернее, есть приговоры на чиновников, но, несмотря на это, квартиру у граждан все равно отбирают.

— Не приведете конкретный пример?

— Например, было громкое дело Ростелекома. У Департамента похитили несколько квартир. Департамент признан потерпевшим. Мошенникам дали реальные сроки и после этого Департамент стал подавать иски к добросовестным приобретателям.  Все решения были в пользу Департамента – истребовать квартиры и выселить граждан. Ранее по одной из квартир Департамент все же подал иск к мошеннику и возместил ущерб за похищенную квартиру в размере 6,5 млн. рублей, но скрыл этот факт и истребовал квартиру у добросовестного приобретателя, за которую уже возместил ущерб с мошенника. Цитата из судебного определения:  «Из материалов дела следует, что на момент обращения истца в суд с данным иском была возмещена стоимость спорной квартиры в размере 6 500 000 рублей Кузнецовым К.В., что подтверждается платежным поручением от 11.03.2014 года, а также определением Головинского районного суда г.Москвы от 14 марта 2014 года, денежные средства получены истцом. Таким образом, ДГИ г. Москвы получил квартиру в соответствии с решением Черемушкинского районного суд от 06.05.2014 г., и денежные средства за нее».

Как ни странно, но нам удалось отменить незаконное решение через 5 лет и только благодаря Постановлению Конституционного Суда РФ №16-П от 22.06.2017 г. по жалобе А.Н.Дубовца.

— Согласитесь, что самая большая опасность для покупателя – попасть на выморочную квартиру. Понять это трудно, а бороться с правительством Москвы сложно. Можно ли узнать, что квартира, которую человек покупает, не попадет в разряд выморочных, и город на нее не будет претендовать?

— К сожалению, проверить юридическую чистоту квартиры до конца просто невозможно. Кроме того, раз государство зарегистрировало право собственности, нет арестов на квартиру, то какие у меня могут быть сомнения. Я же не могу не доверять государственному органу!

Но оказывается, что я ошибалась. На деле выходит, что наше государство мало того, что  отбирает у покупателей квартиры, так еще и перекладывает всю вину на последнего добросовестного покупателя. Мы должны проявить осмотрительность и осторожность. Наверное, надо нанять детектива и все проверять, но и он не всегда поможет.

— Но как проверить Департамент?

— Вот именно. Если он все подписал и выдал документ, если сделки прошли государственную регистрацию. И как же тут проявлять осмотрительность?  Что письмо в Департамент писать и спрашивать, вот вы подписали договор, а подтвердите, что этот человек очередник, а подтвердите, что вы с живым гражданином подписывали документы, и паспорт у него не поддельный, и жена настоящая и т.д. Вам кто-то на такое письмо ответит? Думаю, что ответа вы не получите.

Если было выявлено, что паспорт поддельный, то вы должны задать тот же вопрос правоохранительным органам: на момент сделки паспорт не был поддельным, он принадлежал именно тому человеку, фото не было переклеено, а этот гражданин вообще на тот момент жив ли был?  И опять вам никто не ответит на это. И у нотариуса вы не спросите, не узнаете судьбу судебного акта — вы никто по данному делу. А многие решения отсутствуют на официальных сайтах судов. А потом нас с вами обвиняют в неосмотрительности….

— У вас многолетний опыт работы. Как все же квартиры попадают в разряд выморочных. Я слышал, что вокруг этого немало разного рода махинаций, в которых даже участвуют порой и чиновники. Это так?

— Бывает и так. Есть такое предположение, что нередко наводки мошенникам на бесхозную квартиру дают участковые, паспортные столы, ЗАГСы, те государственные органы, у которых такая информация есть. И это представители государства! И нечистоплотные чиновники Департамента нередко пользуются этой информацией в своих целях. К примеру, возьмем дело Дубовца. В 1994 г. собственник квартиры скончался, и к моменту смерти у него не было наследников, ни по закону, ни по завещанию. Через 13 лет в 2007 г. нотариусом выдано свидетельство о праве на наследство по поддельным документам и оформлено право собственности. Затем несколько перепродаж и последний приобретатель Александр Дубовец. Через 20 лет, в 2014 году, Департамент подал иск к Дубовец об истребовании и выселении его и его семьи из квартиры. А куда все эти годы смотрел Департамент?

Или пострадавший Игорь Логинов. Он купил кооперативную квартиру. Председатель своевременно сообщил в Департамент, что хозяин квартиры умер и она свободна. Ему ответили, что они все знают и оформят данную квартиру на Москву. Но вскоре на данную квартиру было оформлено завещание и квартира продается. Когда она еще раз поменяла хозяина, то чиновники Департамента опомнились и…пошли в суд к многодетному Логинову.

— А что срок исковой давности не действует?

— На это Департамент говорит, что мы не пропустили сроки, мы узнали о хищении квартиры только сейчас. Это просто смешно. Не знать они не могли.  В большинстве случаев в течение нескольких лет юридической судьбой жилого помещения никто не интересуется, несмотря на не только установленную законодательством возможность, но и обязанность.

— Скажите, а ваша работа не ограничивается только Москвой?

— Да, мы помогаем жителям всей России, которые попали в лапы квартирных мошенников. К примеру, в Туле мошенники перепродали квартиру. Судья вместо того, чтобы вернуть квартиру добросовестному приобретателю, выносит вот такое частное определение: «из-за действий администрации г. Тулы, которые вовремя не оформили данную квартиру, я вынуждена отнять квартиру у добросовестного приобретателя». Это как? Получается, что судья в судебном акте подтверждает бездействие представителей государства в лице Администрации г. Тулы, что привело к выбытию квартиры мошенническим путем из муниципального фонда. Хотя при своевременном исполнении, возложенных на Администрацию должностных обязанностей, подобных ситуаций возможно было бы избежать. А то получается, что суд вынужден исправить ошибку госоргана за счет добросовестного приобретателя.

— И чем закончилось?

— Пересмотрели дело в Верховном Суде РФ. Оно вернулось вновь в Тулу, где его пришлось пересматривать в апелляционной инстанции, но уже в пользу добросовестного приобретателя. Так судьи нас чуть не съели. Никак не хотели выносить решение в пользу граждан. На людей смотрели как на преступников. Но пришлось…. Потому как одновременно с жалобой в Верховный Суд РФ была подана жалоба и в Конституционный Суд РФ, поэтому и он следил за событиями по данному делу.

— Можно ли обезопасить себя, если покупать через крупное агентство недвижимости или через нотариуса?

— Нет. Агентства недвижимости тоже не могут до конца проверить юридическую чистоту квартиры, у них нет таких полномочий. Можно сделать вид крутого агента, но….

К сожалению, есть и нечистоплотные нотариусы, которые помогают мошенникам. По некоторым из нотариусов есть и приговоры судов. Но в большинстве случаев следствие уходит от детальной проверки нотариусов.

— А может тогда стоит застраховать титул квартиры. Это поможет?

— Не помню, чтобы страховая компания выплачивала полную сумму. Если по ипотеке, то страхуют только взятый кредит. Кроме того, не могут же люди по 15-20 лет платить страховку. Очень накладно! Страховать можно, когда Департамент, нотариус, суды и Росреестр будут отвечать за свои действия. Но тогда и страховать сделку может не потребуется.

— Что, на ваш взгляд, нужно делать покупателям квартир, чтоб суд признал их добросовестными?

— Вы и не должны доказывать свою добросовестность, конечно, если только в судебном процессе с очевидностью не выявлено, что вы знали, либо должны были знать об отсутствии у продавца права распоряжаться данной квартирой. Сейчас истец Департамент доказывает вашу недобросовестность.

Аргументов у Департамента мало, и они уже не воспринимаются. Всего их три – это короткие сделки, маленькая сумма по договору купли-продажи и должны были усомнится в предыдущих сделках.  Напомню, что нет четких критериев добросовестного приобретателя. Вернее, они есть — добросовестный покупатель тот, который оплатил недвижимое имущество, а также не знал и не имел возможности узнать о неправомерности сделки. Вам необходимо в возражениях на иск показать историю покупки, доказать, что вы обращались в агентство недвижимости, осматривали квартиру и разговаривали с соседями. Также нужно предоставить в суд подтверждающие документы (в том числе и расписки о выплате полной рыночной суммы за квартиру), что на момент приобретения ограничений и арестов на квартиру отсутствовали, что продавец имел право продавать и являлся собственником квартиры и сделки прошли государственную регистрацию.

Не удивляйтесь, если суд сделает вывод, что вы не приняли все меры к безопасности и не проявили должную осмотрительность и осторожность. Советую людям, не подавать встречный иск о признании их добросовестным, так как, принимая решение в пользу Департамента, во встречном иске будет отказано и фактически это означает, что вас не признали добросовестным приобретателем.

— Как бороться людям, которые попали в сложную ситуацию?  Чтобы вы посоветовали покупателям.

— Идти до конца, отстаивать свои законные права и пройти грамотно все национальные инстанции, в том числе и Верховный Суд РФ. Далее следует обращаться в Европейский Суд по правам человека. Чтоб добиться правды, нужны усилия и время. Все же решения Европейского Суда наши суды пока выполняют. Поэтому всем, попавшим в лапы квартирных мошенников, советую: не опускайте руки, надо бороться! Обращайтесь в нашу организацию «Центр защиты жилья и жилищных прав» 8(916)233-23-24, и мы будем делать все возможное, чтобы защитить ваши права на купленную вами квартиру.

Беседу вел Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН
Источник: https://flat-story.ru/v-borbe-za-nedvizhimost/#more-5988