Как женщина купила квартиру у фальшивой наследницы

В 2015 году женщина выбирала себе однокомнатную квартиру в столице и нашла на сайте объявлений подходящий вариант недалеко от зоопарка. Хозяйка объяснила, что месяц назад получила недвижимость от своей умершей матери и теперь хочет продать, показала нотариальное свидетельство о праве на наследство. Женщины сошлись на 6 700 000 Р и заключили сделку.

Через четыре года хозяйка квартиры заглянула в почтовый ящик и увидела повестку в суд. Оказалось, что однушку ей продала не наследница, а мошенница. Она подделала свидетельства о рождении и о браке и выдала себя у нотариуса за дочь умершей. Так по фальшивым документам аферистка получила настоящее свидетельство о праве на наследство.

Спустя несколько лет квартирой заинтересовался департамент городского имущества Москвы, ДГИ. Ведомство знало, что прежняя владелица квартиры была одинока и ее жилье должно отойти городу. ДГИ распутал мошенническую схему и выяснил, что однушку незаконно оформила в собственность другая женщина.

Департамент обратился в суд с иском к новой хозяйке квартиры и мошеннице, которая к тому моменту уже находилась в следственном изоляторе. Истец требовал признать недействительным договор купли-продажи, передать право собственности городу и выселить женщину из квартиры без предоставления другого жилья.

Аругументы сторон

Департамент городского имущества. Несколько лет назад в Москве умерла одинокая женщина. У нее не было родственников, она не оставила завещания. Поэтому ее однокомнатная квартира должна перейти в собственность города.

Преступники подделали свидетельство о рождении какой-то женщины, якобы она дочь умершей, и пришли к нотариусу. Тот не проверил документ через специальный сервис и выдал ей свидетельство о праве на наследство. Дальше мошенница продала однушку ответчице. Все эти обстоятельства подтверждаются материалами уголовного дела. Но квартира должна была стать выморочным имуществом и отойти городу, чтобы потом ее передали нуждающимся.

Поскольку сделка совершена по недействительному свидетельству, она тоже считается недействительной. Просим погасить запись о праве собственности ответчицы на квартиру, признать жилье собственностью города Москвы и выселить женщину.

Что могут сделать судебные приставы?

Хозяйка квартиры. Это моя квартира, я добросовестный приобретатель и не собираюсь никому отдавать свое жилье.

Я нашла эту однушку в интернете, на всем известном сервисе, а перед покупкой сделала все, что могла: проверила паспорт продавца, выписку из ЕГРН, свидетельство о праве на наследство и даже оплатила юридическую проверку недвижимости. Цена квартиры была рыночной.

Если уж нотариус не распознал обман, то я точно не могла раскусить преступницу. А ДГИ нужно было раньше беспокоиться о судьбе квартир одиноких женщин. Прошу в иске отказать.

Нотариус, управление Росреестра, мошенница, прокурор в суд не явились, свое мнение по делу не высказали.

Что сказали суды

По словам ответчицы, она проверила все документы и не могла знать, что имеет дело с мошенницей. Это не так. Сделка с самого начала выглядела подозрительно, поэтому женщине нужно было уделить больше внимания документам.

Наследство было оформлено в августе 2015 года, и новая собственница сразу выставила квартиру на продажу. Уже этот факт должен был насторожить покупательницу. Она могла и должна была проверить свидетельство о рождении, по которому оформлено наследство, в едином государственном реестре записей актов гражданского состояния. Так она сразу бы узнала, что документ подложный.

Какие документы проверять перед покупкой квартиры

Ответчица ссылается на проверку недвижимости юристами. Но даже в их заключении указано: сделка рискованная, потому что полный круг наследников установить невозможно. А так как с момента смерти наследодательницы прошло всего чуть больше полугода, могут появиться другие претенденты на жилье.

Кроме того, цена квартиры была на 363 000 Р меньше кадастровой стоимости, то есть явно ниже рыночной. Все это говорит о том, что покупательница не может считаться добросовестным приобретателем.

Если наследников ни по закону, ни по завещанию нет, имущество считается выморочным и принадлежит городу со дня смерти наследодателя.

ст. 1151, 1152 ГК РФ

Иск удовлетворяем. Признаем недействительными свидетельство о праве на наследство и договор купли-продажи. Право собственности на квартиру признаем за департаментом городского имущества Москвы. Это решение — основание погасить запись о праве ответчицы на квартиру.

Женщина обжаловала это решение в Мосгорсуде.

Потом — в кассационной инстанции.

А затем и в Верховном суде. 

Героиня истории не хотела терять квартиру — и направила председателю Верховного суда жалобу на определение об отказе в рассмотрении дела.

ст. 390.7 ГПК РФ

Заместитель председателя истребовал дело, отменил отказное определение и передал материалы вместе с жалобой в коллегию Верховного суда по гражданским делам.

Верховный суд:

У муниципалитетов и городов федерального значения особый статус как у наследников выморочного имущества. На них не распространяются сроки принятия наследства, они не могут от него отказаться. А вот свидетельство о праве на наследство им выдают в общем порядке.

Выморочное имущество признается принадлежащим городу с момента смерти наследодателя. Это не зависит от того, знают ли власти об имуществе, учитывают ли они его и оформили ли свои права.

Префектуры округов Москвы вместе с ДГИ должны держать на контроле и регулярно обследовать:

• имущество одиноких граждан;
• жилые помещения, где никто не живет;
• жилье, плата за которое не поступает более шести месяцев или поступает от имени умерших собственников.

п. 3 постановления правительства Москвы от 22.12.2008 № 639-ПП

Через полгода после смерти одинокого гражданина департамент жилищной политики столицы должен сделать запрос в нотариальную палату и выяснить, открывалось ли наследственное дело. Если никто из наследников не обратился к нотариусу, власти должны представить соответствующие документы и оформить право собственности на недвижимость.

Истец же не интересовался спорной квартирой и спохватился только спустя четыре года. Если бы ДГИ вовремя обеспокоился судьбой жилья, мошенники не смогли бы им завладеть. Но суды не придали этому значения.

п. 2.3, 2.5, 2.7, 2.8 приложения №1 к постановлению правительства Москвы от 22.12.2008 № 639-ПП

Еще коллеги решили, что ответчица не может считаться добросовестным приобретателем, так как недостаточно проверила квартиру. Якобы женщина должна была изучить открытые источники и так убедиться в подложности свидетельства о рождении продавца.

Но нижестоящие суды забыли, что свидетельство о праве на наследство выдал нотариус — человек, специально уполномоченный проверять законность прав наследников.

Направляем дело на новое рассмотрение в первую инстанцию: надо еще раз обо всем подумать.

Дело вернулось в районный суд.

Районный суд:

Женщина не знала и не должна была знать о том, что продавец не вправе распоряжаться квартирой.

Ответчица приняла все разумные меры, чтобы проверить юридическую чистоту сделки, и полагалась на то, что право собственности продавца было зарегистрировано в Росреестре, а правоустанавливающие документы оформлены нотариусом. Поэтому она добросовестный приобретатель.

Иск ДГИ удовлетворяем частично. Признаем свидетельство о праве на наследство и договор купли-продажи недействительными, а женщину — добросовестным приобретателем. Поэтому квартиру оставляем ей. Требование о ее выселении необоснованно.

Такое решение не понравилось департаменту городского имущества.

Мосгорсуд:

Решение суда законно в части признания ответчицы добросовестным приобретателем. Квартира остается ей.

А вот что касается признания договора купли-продажи недействительным, тут суд ошибся. ДГИ не состоял в договорных отношениях с женщиной, поэтому вообще не вправе требовать, чтобы сделку признали недействительной.

ст. 168 ГК РФ

В иске полностью отказываем.


Источник: https://journal.tinkoff.ru/omg/inventing-anna