Панкова Ольга Васильевна,

адвокат, кандидат юридических наук,

Московская коллегия адвокатов

"Адвокат недвижимости"

I. Исходя из буквального толкования закона (ст. 302 ГК РФ), добросовестный приобретатель – это приобретатель, который не знал и не мог знать, что возмездно приобретает имущество у лица, которое не имело право его отчуждать.

Закон четко регламентирует, кто подразумевается под добросовестным приобретателем имущества (в том числе квартиры).

Суды, определяя является ли лицо добросовестным приобретателем, анализируют наличие в его действиях должной осмотрительности, разумности и осторожности. Однако, вопросы должной осмотрительности и осторожности, в качестве признаков добросовестности приобретателя, настолько не урегулированы законом, что дают возможность судам давать расширительное толкование этим признакам.

Считаю, что не лишним будет установить, что при определении должной осмотрительности и осторожности, как элемента добросовестности приобретателя квартиры, нужно исходить из реальных законных возможностях простого гражданина-приобретателя осуществить ту или иную проверку правовой истории приобретаемой квартиры.

С учетом последних изменений в налоговый кодекс относительно уплаты НДФЛ от продажи квартиры с обязательной привязкой к кадастровой стоимости, как налогооблагаемой базы, можно говорить о том, что указание в договоре цены квартиры значительно ниже кадастровой стоимости может рассматриваться как не проявление должной осмотрительности, но не как категоричное основание для признания приобретателя квартиры недобросовестным приобретателем. Что же касается сделок, совершенных до вступления в силу последних изменений в налоговый кодекс, то указание в договоре в качестве цены квартиры суммы ниже рыночной, нельзя рассматривать как признак недобросовестности приобретателя квартиры, поскольку это свободная воля договаривающихся сторон при приобретении квартиры. Кроме того, вопросы урегулирования ценовой политики при приобретении имущества не указаны в законе (ст. 302 ГК РФ), как признак добросовестности приобретателя имущества.

II. Закон четко предусматривает основания, при которых возможно истребовать имущество (в том числе квартиру) у добросовестного приобретателя квартиры.

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Таким образом, суды при решении вопроса о возможности истребования квартиры у добросовестного приобретателя, должны определять была ли выражена воля изначального собственника на отчуждение имущества.

При определении понятия признаков выражения воли собственника квартиры следует исходить из предусмотренных законом способов, при помощи которым эта воля может быть выражена. Если говорить о государстве, как собственнике квартиры, то следует указать, что воля государства выражается в действиях или бездействии уполномоченных государством органов по управлению его жилищным фондом.

Соответствующий уполномоченный орган обладает государственно-властными полномочиями по управлению жильем.

Вот только ряд полномочий, которыми обладают организации, уполномоченные государством управлять его жилищным фондом:

Все эти обязательные действия, совершаемые надлежащим образом, не позволят возникнуть ситуации, при которой квартиру можно у государства отнять помимо его воли.

Если же наделенные государством соответствующими полномочиями органы по управлению жилищным фондом таких действий не совершили (то есть налицо юридическое бездействие), то необходимо рассматривать такое длительное бездействие как выражение воли (согласия, одобрения) на распоряжение квартирой.

Если за квартиру вжималась плата за социальный наем и управляющие жилищным фондом государства органы не возражали против оплаты социального найма со стороны третьего лица, этот факт является прямым подтверждением выражением согласия государства на пользование квартирой гражданином на основании договора социального найма, а последующая приватизация квартиры с участием государства - посредством договора передачи, решения суда и т.д. - также следует рассматривать выражением воли государства на отчуждение квартиры.

Также необходимо осветить роль органов государственной регистрации перехода прав на квартиру от государства к гражданину. При слаженной работе органов гос. регистрации и органов по управлению жилищным фондом не может возникнуть ситуации, при которой квартира будет похищена у государства без его ведома. Существующий ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним позволяет наделенным властными полномочиями органам контролировать движение сделок по принадлежащему государству имуществу.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2013 г. N 21 г. Москва "О применении судами общей юрисдикции Конвенции о защите прав человека и основных свобод от 4 ноября 1950 года и Протоколов к ней" : "2. Как следует из положений статьи 46 Конвенции, статьи 1 Федерального закона от 30 марта 1998 года N 54-ФЗ "О ратификации Конвенции о защите прав человека и основных свобод и Протоколов к ней" (далее - Федеральный закон о ратификации), правовые позиции Европейского Суда по правам человека (далее - Европейский Суд, Суд), которые содержатся в окончательных постановлениях Суда, принятых в отношении Российской Федерации, являются обязательными для судов.

С целью эффективной защиты прав и свобод человека судами учитываются правовые позиции Европейского Суда, изложенные в ставших окончательными постановлениях, которые приняты в отношении других государств - участников Конвенции. При этом правовая позиция учитывается судом, если обстоятельства рассматриваемого им дела являются аналогичными обстоятельствам, ставшим предметом анализа и выводов Европейского Суда.

Правовые позиции Европейского Суда учитываются при применении законодательства Российской Федерации. В частности, содержание прав и свобод, предусмотренных законодательством Российской Федерации, должно определяться с учетом содержания аналогичных прав и свобод, раскрываемого Европейским Судом при применении Конвенции и Протоколов к ней".

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за II квартал 2012 года (утв. Президиумом ВС РФ от 10.10.2012г.) приводит извлечения из постановлений Европейского Суда по правам человека, в которых указывает:

В постановлении по делу "Гладышева против России" от 6 декабря 2011 г. Европейский Суд по правам человека (далее - Европейский Суд) признал нарушение ст. 8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод (далее - Конвенция) и ст. 1 Протокола N 1 к Конвенции, выразившееся в несоблюдении права заявителя на уважение жилища и лишении ее собственности.

Позиция Европейского Суда: "...Любое вмешательство в собственность должно не только быть законным и иметь законную цель, но и удовлетворять требованию пропорциональности. Как неоднократно заявлял Суд, должен быть установлен справедливый баланс между потребностями, вытекающими из общих интересов общества, и необходимостью защиты основных прав человека... Необходимый баланс не будет достигнут, если заинтересованное лицо несет индивидуальное и чрезмерное бремя...".

Кроме того, Европейский Суд указал, что "риск совершения ошибки органом государственной власти должно нести государство, и эти ошибки не должны исправляться за счет заинтересованного лица...". С учетом обстоятельств дела Европейский Суд пришел к выводу, что "лишение заявителя квартиры возложило на нее чрезмерное индивидуальное бремя, и что общественные интересы не являлись для этого достаточным основанием".